השקעה בקרקע צהובה

מה פירוש הביטוי, ומה חשוב לדעת לפני השקעה בקרקע צהובה

משבר הנדל"ן בארץ כבר הפך לעובדה מוגמרת, עד כדי כך שרובנו כבר לא מתייחסים אליו כלל כאל משבר- אלא פשוט כאל מצב הנדל"ן הנתון בישראל. הסיבות לפרוץ המשבר והתפתחותו לממדים כה אדירים מגוונות, אך העובדה היא שמחירי הנדל"ן עולים. אשר על כן, נקל להבין מדוע למרות הכל – נדל"ן הינו עדיין אפיק ההשקעה המועדף עלינו הישראלים. כאן נפרט אודות השקעה בקרקע צהובה. אך לפני כן, נפתח בהסבר קצר על המושג: מה פירושו, האם יש לו משמעות מחייבת כלשהי, האם תמיד מדובר בבנייה למגורים, ועוד.

אז... מה זה קרקע צהובה?

קרקע צהובה הינו מונח בעולם הנדל"ן, המתייחס לשטח אשר מוגדר לצורכי מגורים במסגרת התב"ע (היא תכנית בניין עיר - מונח נוסף בעולם הנדל"ן). למעשה, זהו מקורו של המונח – במפות התכנון של התב"ע, קרקעות המיועדות לבנייה למגורים מסומנות בצבע צהוב. בחיפוש אחר השקעה בקרקע צהובה, אפשר יהיה להיתקל במגוון סוגים של קרקעות – למשל קרקעות פרטיות, נחלות, או אף קרקע של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). מאותו מגוון סוגים הנכללים במונח שלנו, עבור משקיעים קרקע פרטית הינו הסוג המועדף; זאת, מכיוון שמדובר ב"מוצר" איכותי – כזה אשר בסופו של תהליך יאפשר לבנות בניינים למגורים בדרך הפשוטה והמהירה ביותר. נקודה שחשוב לציין בנוגע להשקעה בקרקע צהובה, הינה שהמונח אמנם מקובל, אך אינו בעל תוקף משפטי כלשהו.

למה דווקא צהובה?

אם נחזור למקור המונח, אז הצבע הצהוב גם משמש לסימון קרקעות המיועדות לשימושים נוספים בעלי חשיבות ציבורית – למשל גני ילדים או בתי ספר, דרכים או תשתיות ציבוריות. למעשה, משקיעים רבים משתמשים במונח קרקע צהובה כשהם מתייחסים לקרקע שבתהליך שינוי ייעוד – מקרקע חקלאית לקרקע לבנייה, כך שניתן לומר שמשמעות הביטוי המדויק תלויה במידה מסוימת במעמד שבו הוא נאמר. בכל הנוגע לקרקע אשר עוברת תהליך תכנוני של שינוי ייעוד מקרקע חקלאית לקרקע בנויה, חשוב לדעת שמדובר בתהליך ארוך – המדובר בשנים בודדות לפחות, ואף עשרות שנים במקרים מסוימים. זאת, מכיוון שהתהליך כולל כמה שלבים על מנת להפוך את הקרקע זמינה לבנייה. בראשי פרקי, אלו הם השלבים: החל מאישור תוכנית מתאר ארצית, תוכנית מתאר מחוזית, תוכנית מתאר מקומית, לאחר מכן תוכנית מפורטת, תוכניות איחוד וחלוקה, תוכניות הפיתוח, ולבסוף – הפיתוח הלכה למעשה.

החשיבות של השקעה בקרקע צהובה

כפי שציינו, נדל"ן הינו אחד מאפיקי ההשקעה המרכזיים בישראל. לא זו אף זו: ככלל, הערך של קרקעות אשר נמצאות בהליך תכנוני והמיועדות למגורים – עולה באופן קבוע. לכן, משקיע שמעוניין להגדיל את ההון שלו ולהרוויח ככל האפשר – ראוי שיחפש אחר קרקע צהובה, המהווה סמן לקרקע המיועדת למגורים ואשר נמצאת בעיצומו של הליך תכנוני מתקדם. מדדים אלה להשקעה מגדילים את הסיכויים למינוף הרווחים – ובתוך זמן קצר יותר בהשוואה לאפיקי השקעה אחרים. אלו הם קווים מנחים להשקעה בעלי חשיבות מרובה בבואנו לבצע החלטה פיננסית כבדת משקל שכזו. לכן, חשוב מאוד לבדוק באופן מעמיק, פרטני ומדויק את התוכנית העירונית (תב"ע) שבה מדובר, מכיוון שכאמור – המונח המקובל עליו מסתמכים כולל בתוכו גם קרקעות עם ייעודים דומים. נדגיש שוב שמדובר בהשקעה ארוכת טווח: השקעה בקרקע צהובה הינה תהליך ארוך המצריך סבלנות רבה והיכרות עם תהליכי התכנון העירוניים.

כיצד נזהה קרקע צהובה?

כיום, אפשר לזהות בקלות את הסוגים השונים של הקרקעות לבנייה – על ידי בירור פשוט דרך האינטרנט. המידע נמצא באתרים הממשלתיים העוסקים במנהל התכנון, כמו גם באתרים של הרשות המקומית הרלוונטית. על ידי בירור במקורות הנ"ל, ניתן לדעת באיזה סטטוס תכנוני נמצאת הקרקע, מהו הייעוד שלה, ובנוסף לכך – האם היא כבר עברה פרצלציה (חלוקתה לחלקות רישום).

למעשה, בנייה של מבני מגורים (מה שמכונה "בנייה רוויה": בנייני דירות)  ניתן לבצע אך ורק על קרקע צהובה. על מנת לבנות על קרקע מסוג אחר, נדרשים היתרים מיוחדים אותם יש להמציא עקב שינויים בתוכנית המקורית. כאשר הקרקע נמצאת בשלב הסופי, נדרש לוודא שהיא זמינה לבנייה מיידית ועברה את כל שלבי התכנון. לאחר מכן יש להגיש בקשה להיתר בניה – בהתאם להוראות התוכנית במגרש. לאור כל זאת, למרות הפשטות היחסית שבבירור המידע אודות ייעוד הקרקע אותה ציינו, כן כדאי לפנות לחברה אשר מתמחה בעולם הנדל"ן על מנת לקבל חוות דעת מקצועית וייעוץ בנושא.

איך זה נעשה בפועל?

משקיע אשר מעוניין לברר מהו ייעוד הקרקע, צריך לבחור את התוכנית המשורטטת (תשריט), שם מוצגת חלוקת הקרקעות והייעוד שלהן. וכאן המהלך הופך צבעוני יותר: שטחים ומגרשים עם ייעוד אחר – מסומנים בצבעים אחרים. אלו הם הסימונים בתשריט התוכנית:

• קרקעות המיועדות לכבישים ו/או דרכים מסומנות בצבע אדום;
• קרקעות המיועדות למבני ציבור מסומנות בצבע חום;
• קרקעות המיועדות לפארקים ו/או שטחים ציבוריים אחרים מסומנות בצבע ירוק;
• קרקעות המיועדות לשטחי מסחר ו/או תעסוקה מסומנות בצבע סגול;
• וכאמור, קרקעות המיועדות למגורים מסומנות בצבע צהוב.

באופן כזה, על המשקיע יקל להבין ולאתר את סוג הקרקע שבו הוא מעוניין להשקיע, כאשר מה שעליו לדעת כראוי הינו את החלוקה הנ"ל (בהנחה שהוא יודע באיזה סוג קרקע הוא מעוניין להשקיע, כמובן).

ומה לגבי בנייה בקרקע צהובה?

לאחר שהבהרנו את החלוקה הצבעונית בתשריט התוכנית המעיד על ייעוד הקרקע, נחזור לצבע שלנו – הוא הצהוב המסמן בניית נכסים למגורים. נזכיר שוב: מכיוון שהקרקע המסומנת בצהוב מיועדת באופן פרטני וחד משמעי למבנים מסוג מסוים (מגורים), חשוב לבדוק את התוכניות שכבר קיימות לאותה קרקע בתב"ע. לרוב התהליך הוא כזה: בעל הקרקע מגיש לרשות המקומית בקשה להיתר בנייה. אישור הבקשה מותנה בכך שהתוכנית המפורטת בה עומדת בסטנדרטים והינה בהתאם להוראות חוק התכנון והבנייה (תשכ"ה-1965), כמו גם בהתאם לתב"ע. בנוסף על כך, ישנם חוקים והגדרות בתוכנית הנוגעות למספר הגבוה ביותר של יחידות דיור בכל שטח.

היתרונות בהשקעה בקרקע צהובה

כאמור, ההשקעה בקרקע צהובה נחשבת מאוד כדאית, ולכן מספר סיבות. ראשית, היא בעלת פוטנציאל רווח גבוה במיוחד: כאשר המדובר בתהליך שינוי ייעוד מקרקע חקלאית לקרקע בנויה מתחוללת עלייה משמעותית בערכה של הקרקע. משקיעים אשר רוכשים קרקע צהובה בשלב מוקדם של התהליך, סביר שייהנו מתשואה גבוהה מאוד.

יתרון משמעותי נוסף, הוא ההון העצמי: בדרך כלל, רכישת קרקע צהובה דורשת הון עצמי נמוך יותר מאשר זה הדרוש לרכישת דירה. הדבר מאפשר גם למשקיעים בעלי הון עצמי לא גבוה לשלוח ידם בתחום הנדל"ן.

כמו כן, השקעה בקרקע צהובה נחשבת יציבה יותר מאפיקי השקעה אחרים – ובכללם השקעות נדל"ן אחרות; זאת, מכיוון שהיא פחות תלויה בתנודות שוק הנדל"ן: מה שמשפיע על ערך הקרקע הוא בעיקר תוכניות בנייה עתידיות, כך שגם אם השוק יורד – שוויה של הקרקע עדיין יכול לעלות כתוצאה מהשבחה.

השקעה חכמה

בין אם אתם משקיעים ותיקים או שזוהי ההשקעה הראשונה שלכם, אנו בקושאן נעניק לכם ליווי מקצועי לאורך כל הדרך. עם צוות מומחים מוביל המשלב עורכי דין, שמאים ואנליסטים מנוסים, תצאו לדרך עם אסטרטגיית השקעה מותאמת אישית שתסייע לכם להגיע ליעדכם הפיננסי.