העתיד מתחיל היום: למה להשקיע בקרקע עכשיו?

המדריך המלא לקניית מגרש

בועת הנדל"ן הישראלי לוהטת, והמחירים לא מפסיקים לעלות. החלום לבית עם גג אדום וגינה נהיה קשה יותר להשגה, אבל הוא אפשרי. אם אתם מעוניינים לבנות בית חלומות, ופחות מתאים לכם לרכוש דירה בנויה, הגעתם למקום הנכון. אחת הדרכים הכי נוחות לעשות את זה היא לקנות מגרש. מכיוון שמדובר על תהליך ארוך ושונה מרכישת דירה, כדאי להבין אותו לעומק. הכנו כאן עבורכם מדריך מקיף שיסגור לכם את כל הפינות בכל מה שקשור לתחום של מגרשים לקנייה. 

מהי רכישת מגרש?

לפני שנצלול לפרטים, חשוב להבין מה בכלל המשמעות של לקנות מגרש. רכישת מגרש היא בעצם קנייה של שטח אדמה מסוים. השטח הזה עומד כרגע ריק, אין עליו בית או מבנה מגורים, ומי שרוכש את המגרש בעצם בונה עליו את הבית שלו מאפס. 

אילו סוגי מגרשים קיימים בשוק?

יש שני סוגי מגרשים שזמינים בתור מגרשים לקנייה. הסוג הראשון הוא קרקעות שמאושרות לבנייה. מגרשים כאלה מתאימים למי שמחפש שטח כדי לבנות עליו בית. כל מה שצריך לעשות זה לרכוש את המגרש, להזמין את הקבלנים, ולהתחיל לעבוד.

הסוג השני הוא מגרשים שלא זמינים לבנייה. אלו מגרשים שכרגע מיועדים למטרות שאינן מגורים, כמו חקלאות. הרכישה שלהם מתבצעת לרוב בתור רכישה של שטח להשקעה, ומן הסתם היא לא מתאימה למי שמעוניין להתחיל לבנות את הבית שלו באופן מיידי. 

הרעיון בהשקעה הזו די פשוט: המגרשים שלא מיועדים למגורים עולים הרבה פחות מאשר קרקע שמיועדת למגורים. שינוי הייעוד של קרקע למגורים הוא תהליך שיכול לקחת מספר שנים וצריך לעבור ועדות ואישורים שונים. בעצם מדובר על קנייה של שטח להשקעה במחיר נמוך יחסית, ומכירה או בנייה עליו עוד מספר שנים כך שניתן יהיה למכור את השטח או את מבני המגורים שנבנו עליו ברווח גדול. 

חשוב לזכור שמדובר על תהליך שיכול לקחת שנים, וקצב ההתקדמות שלו די איטי, כך שהוא מתאים למשקיעים עם הרבה סבלנות ואורך רוח, ולא למי שמחפש לעשות 'אקזיט' מיידי ומהיר. 

מהם היתרונות של רכישת מגרש?

חשוב לדעת שיש לא מעט יתרונות שבגללם כדאי מאוד לקנות מגרש ולא בית בנוי ומוכן. אספנו כאן כמה מהיתרונות הללו כדי שתוכלו להתרשם מהם:

1. בנייה כרצונך - היתרון הראשון הוא כמובן האפשרות לבנות את הבית שאתם רוצים. אתם תתכננו אותו, תבחרו את האדריכלות והעיצוב, ותהיו מעורבים בכל התהליך החל מהדקה הראשונה ועד שתיכנסו לבית. זה אומר שתקבלו בדיוק מה שתרצו, בלי צורך להתפשר. כאשר אנו רוכשים בית בנוי אפשר לשנות פה ושם או לשפץ, אבל כנראה שלא נהרוס אותו לחלוטין ונבנה במקומו משהו אחר.
2. מחיר זול - לקנות מגרש זה כמובן הרבה יותר זול מלקנות בית. לא מדובר על רכישה שרק אנשים עשירים מאוד יכולים להרשות לעצמם, אלא על עסקה שגם האדם הממוצע יכול להרשות לעצמו. כאשר מדובר על שוק הדיור הישראלי זה לא מובן מאליו. 
3. גמישות - אם פתאום התחרטתם ואתם מעוניינים לגור במקום אחר, או שהחלטתם לעשות צעד שונה, העובדה שמדובר על מגרש ולא על בית בנוי מעניקה לכם הרבה גמישות. תוכלו להשאיר את המגרש בבעלותכם בלי לשלם הרבה כסף על תחזוקה או לחפש שוכרים, או שתוכלו למכור את המגרש - וכנראה זה יהיה קל יותר מאשר למכור בית בנוי.
4. חסכון במיסים - אם יש בבעלותכם דירה ואתם מחפשים עוד השקעה, אז חשוב לדעת שעדיף לכם לקנות מגרש ולא עוד דירה. למה? כי המס שצריך לשלם על רכישה של דירה נוספת הוא 8 אחוזים, אבל המס על רכישת מגרש הוא 6 אחוזים, כאשר על אחוז אחד אפשר לקבל החזרי מס. אולי פער האחוזים נשמע לכם קטן, אבל בעצם מדובר על סכומים של מאות אלפי שקלים. 

כיצד ניתן לרכוש מגרש?

אז החלטתם ללכת על זה, ואתם מחפשים מגרשים לקנייה? מצוין! לא משנה אם אתם מחפשים שטח להשקעה או רוצים מגרש כדי לבנות עליו דירה. באופן כללי יש שתי אפשרויות לרכוש מגרש. האפשרות הראשונה היא לחפש מגרשים לקנייה מאדם פרטי. 

זו הדרך הפשוטה יותר, והיא מתנהלת בין שני אנשים פרטיים כמו כל עסקה למכירת דירה. יש מי שמציע מגרש, ואם יש לכם את הסכום המבוקש כל מה שנשאר לעשות זה ללחוץ ידיים. אבל, כמובן שלא תמיד אפשר למצוא מגרש למכירה מאדם פרטי במקום שבו אתם מעוניינים לרכוש מגרש.

האפשרות השנייה והיא קצת יותר מורכבת, אבל יש הרבה יותר מגרשים לקנייה באפשרות הזו, היא קנייה מהמדינה. במדינת ישראל יש גוף שנקרא רשות מקרקעי ישראל, או בקיצור רמ"י, והוא מחזיק בקרקעות של המדינה. הגוף הזה מפרסם מדי פעם מכרזים על קרקעות ומגרשים למגורים. 

כדאי לדעת, אפשר להירשם לאתר של רשות מקרקעי ישראל, ולקבל עדכונים שוטפים על כל מכרז שיוצא לשוק. תוכלו להגדיר יישוב או אזור מסוים שמעניין אתכם, וכך לקבל עדכונים ממוקדים ורלוונטיים. ברגע שיוצא מכרז שמעניין אתכם תוכלו לגשת אליו ולנסות לרכוש מגרש.

מה צריך לעשות לפני שרוכשים מגרש?

כמו שאתם מבינים לבד, רכישת מגרש היא לא דבר שעושים על הדרך, אלא פעולה שצריך להתכונן אליה היטב. אז מה צריך לעשות? זה תלוי אם החלטתם לרכוש שטח להשקעה או מגרש למגורים. 

אם החלטתם ללכת על שטח להשקעה, שווה להבין בדיוק מהם תנאי המכרז. למה? כי יש מגרשים שאי אפשר למכור עד שיעבור זמן מסוים. אחת ההגבלות הנפוצות היא הגבלה על מכירת המגרש עד שיעברו 5 שנים מסיום הבנייה (קבלת טופס 4). זה אומר שתתחייבו לבנות על המגרש, ולחכות עוד 5 שנים אחרי סיום הבנייה. כלומר, מדובר בהשקעה לטווח ארוך מאוד, ואם תפרו את התנאי תצטרכו לשלם קנס גדול. לכן, שווה להבין גם מהו הקצב המשוער של התקדמות התהליך.

אם החלטתם לרכוש מגרש כדי לבנות עליו את הבית שלכם, חשוב לזכור שרכישת המגרש היא רק השלב הראשון, אתם עוד צריכים לבנות עליו את הבית. עלויות הפיתוח והבנייה עומדות גם הן על מאות אלפי שקלים לפחות, ולכן צריך לוודא שיש לכם מספיק כסף בצד להשלמת הבנייה בלי להיתקע. 

זכויות הבנייה

כאשר אתם בוחרים מגרש, חשוב לדעת שיש דבר שנקרא זכויות בנייה. לכל מגרש יש הגדרה מדויקת מה ואיך מותר לבנות עליו. יש הגבלה מסוימת על השטח שניתן לבנות מתוך שטח המגרש, בכל מגרש הגבלות על סוג ואופי הבנייה, ועוד. בדקו היטב את העניין כדי שלא תופתעו ותצטרכו לשלם עוד הרבה כסף על שינוי הזכויות, או שלא תוכלו לבנות מה שרציתם.

בניית המגרש - הצעד הראשון בדרך הביתה

כפי שראינו, בניית מגרש היא צעד משמעותי מאוד בדרך לדיור בר השגה. מדובר על צעד שמתאים גם למי שהיכולות הכלכליות שלו מוגבלות, ויש בו יתרונות רבים. עם התנהלות נכונה והקפדה על בחירה מושכלת, תוכלו לבנות את הבית שתמיד חלמתם עליו.