כאשר עוסקים בנכסים להשקעה בישראל, רובם המוחלט של האנשים חושבים באופן אוטומטי על דירה להשכרה. זו האופציה הקלאסית והמוכרת. אבל המציאות של היום שונה לחלוטין מזו של לפני עשור או שניים. מחירי הדירות במרכז הארץ זינקו, כך שההון העצמי הנדרש נעשה למעשה מכשול בלתי עביר עבור רבים, והתשואה משכירות ירדה לאחוזים בודדים בשנה. אז מה עושים? ויתור על חלום רכישת הנכס, או חיפוש אלטרנטיבות חכמות יותר?
הבעיה עם דירה להשקעה בשנת 2026
דירת שלושה חדרים באזור המרכז עולה היום בממוצע מעל 2 מיליון שקלים. גם עם משכנתא, ההון העצמי הנדרש הוא לפחות חצי מיליון שקל, ולרוב הרבה יותר. התשואה מהשכרה? בין 2% ל-3% בשנה במקרה הטוב, לפני מיסים, תחזוקה ותקופות ללא שוכרים. זה לא אומר שדירה היא השקעה גרועה, אבל זה כן אומר שזו לא האופציה היחידה, ואולי גם לא הטובה ביותר עבור כל אחד.
מדוע השקעה בקרקע משתלמת כיום יותר מאי פעם?
קרקע פרטית במרכז הארץ היא משאב נדיר שרק הולך ומתמעט. למעשה, רק כ-7% מכלל הקרקעות בישראל הן קרקעות פרטיות. עקרון הנדירות יוצר דינמיקה פשוטה - ההיצע מוגבל, הביקוש רק עולה עם גידול האוכלוסייה, והתוצאה היא עליית ערך מתמשכת, שלא צפויה להיעצר. בניגוד לדירה שדורשת ניהול שוטף, התעסקות עם שוכרים ותיקונים, קרקע היא נכס "שקט" שעובד עבורכם.
מהי "קרקע צהובה"?
לא כל קרקע היא השקעה טובה. המונח "קרקע צהובה" מתייחס לקרקע שכבר נמצאת בתוך תוכנית מתאר לבנייה למגורים. כלומר, מדובר בקרקע שעברה את רוב התהליך הבירוקרטי ונמצאת בשלבי הפשרה מתקדמים. ההבדל בין קרקע צהובה לקרקע חקלאית ירוקה הוא עצום - גם ברמת הסיכון וגם בפוטנציאל הרווח. קרקע צהובה מציעה מסלול ברור יותר להשבחה, עם לוחות זמנים צפויים יחסית.
שתי אפשרויות מימוש - גמישות שאין בדירה
אחד היתרונות הגדולים של נכסים להשקעה מסוג קרקע הוא הגמישות. יש לכם למעשה שתי אפשרויות. האפשרות הראשונה היא מכירה לאחר השבחה. במסגרת זו מחכים שהקרקע תעלה בערך בעקבות התקדמות התב"ע והליכי התכנון, ולאחר מכן מוכרים ברווח. האפשרות השניה היא קבלת מפתח. במסגרת זו, ממשיכים בתהליך עד לבניית הנכס עצמו והופכים לבעלי דירה חדשה. כמובן שבעת רכישת הקרקע אין מחויבות לאחת הדרכים. אתם יכולים להחליט בהתאם למצב השוק, הצרכים האישיים שלכם והזדמנויות שיצוצו בדרך.
הסיכונים שחייבים להכיר
שום השקעה אינה נטולת סיכון, וחשוב להבין זאת מראש. בכל הקשור לרכישת קרקע, הסיכונים העיקריים הם עיכובים בהליכי התכנון, שינויים רגולטוריים ותלות בהחלטות של רשויות התכנון. לכן חשוב במיוחד לבחור קרקע שנמצאת בשלב מתקדם של הליכי ההפשרה, באזורי ביקוש, ועם ליווי מקצועי של גורמים שמבינים את התחום לעומק.
איך בוחרים נכסים להשקעה בצורה חכמה?
לפני השקעה בקרקע, ישנן מספר שאלות שחובה לשאול:
- מה הסטטוס התכנוני הנוכחי של הקרקע?
- מה לוח הזמנים הצפוי לאישור התב"ע?
- מי הגורמים המלווים את העסקה מבחינה משפטית?
- האם יש הסכם שיתוף ברור בין כל הרוכשים?
- מה קורה אם אני רוצה לממש את ההשקעה לפני סיום התהליך?
קושאן - ליווי מקצועי בעולם השקעות הקרקע
בקושאן אנחנו מתמחים בליווי משקיעים לאורך כל הדרך, החל מההייעוץ הראשוני ובחירת הקרקע המתאימה, דרך הליכי הרכישה והרישום בטאבו, ועד למימוש ההשקעה. הצוות שלנו, בראשות עו"ד אבידור בר-יוסף ועו"ד אלכסנדרה קלינשטיין, מביא ניסיון רב שנים בתחום ומלווה כל עסקה בצורה אישית וצמודה. אם אתם מחפשים נכסים להשקעה שמציעים פוטנציאל צמיחה גבוה עם הון עצמי נגיש, קבעו פגישת ייעוץ ונבנה יחד אסטרטגיית השקעה שמתאימה בדיוק לכם.
