יש משפט שחוזר בכל שיחה עם משקיעי נדל"ן ותיקים: "לפני עשר שנים הציעו לי קרקע באזור ההוא, וסירבתי." היום, כשרואים מה קרה לאותם אזורים - שכונות חדשות, בנייני מגורים, ומחירים שהכפילו ושילשו את עצמם, קל להבין את החרטה. השקעה בקרקע לבניה היא אחת ההזדמנויות שרבים מפספסים פשוט כי הם לא מבינים כיצד התחום עובד.
מה ההבדל בין קרקע חקלאית לקרקע לבניה?
קרקע חקלאית, המכונה גם "קרקע ירוקה", היא קרקע שהייעוד הנוכחי שלה הוא חקלאות בלבד, ואין עליה כל זכויות בנייה. השקעה בקרקע כזו היא למעשה הימור על שינוי ייעוד עתידי - תהליך ארוך ומורכב שיכול לקחת שנים רבות, ולפעמים לא לקרות בכלל. מדובר בסיכון גבוה שלא מתאים לכל משקיע.
לעומת זאת, קרקע לבניה, המכונה "קרקע צהובה", היא קרקע שכבר נמצאת בתוך תוכנית מתאר מאושרת או בשלבי אישור מתקדמים. כאן המצב שונה לחלוטין. הסיכון נמוך משמעותית, האופק ברור יותר, ולוחות הזמנים צפויים יחסית.
למה דווקא עכשיו זה הזמן להשקיע?
שוק הנדל"ן בישראל נמצא בנקודה מעניינת ומאתגרת בו זמנית. מצד אחד, מחירי הדירות גבוהים מתמיד והמשכנתאות מכבידות על משקי הבית לאור הריבית הגבוהה במשק. רבים מוצאים את עצמם מחוץ למשחק של רכישת דירה, פשוט כי ההון העצמי הנדרש לשם כך הפך לבלתי אפשרי. מצד שני, הביקוש לדיור רק גדל עם גידול האוכלוסייה המתמשך והמחסור הכרוני בפתרונות מגורים.
המדינה מבינה את המצב ומקדמת תוכניות בנייה חדשות בקצב מואץ, מה שפותח הזדמנויות משמעותיות להשקעה בקרקע לבניה באזורים שעוברים פיתוח מואץ. מי שנכנס עכשיו, בשלב שלפני הבנייה בפועל, יכול ליהנות מעליית הערך לאורך כל שלבי ההפשרה והפיתוח. זו בדיוק הנקודה שבה משקיעים חכמים נכנסים לתמונה.
איך מזהים קרקע איכותית להשקעה?
לא כל קרקע היא השקעה טובה, גם אם היא נמצאת באזור ביקוש. ישנם פרמטרים ברורים שחובה לבדוק לפני כל רכישה. הפרמטר הראשון והחשוב ביותר הוא הסטטוס התכנוני, דהיינו באיזה שלב נמצאת התב"ע והאם יש תוכנית מפורטת מאושרת או בדרך לאישור.
המיקום הוא כמובן קריטי. קרבה לצירי תחבורה ראשיים, למוסדות חינוך ולמרכזי תעסוקה משפיעה ישירות על הביקוש העתידי ועל עליית הערך. חשוב גם לוודא שמדובר בקרקע פרטית עם רישום ברור בטאבו, ללא עיקולים או בעיות משפטיות. במקרה של רכישה משותפת עם משקיעים נוספים, הסכם השיתוף חייב להיות ברור ומפורט, כך שכל צד יודע בדיוק מה הזכויות והחובות שלו.
מה קורה אחרי שקונים את הקרקע?
השקעה בקרקע לבניה היא לא עסקה שנגמרת ברגע החתימה על החוזה. אחרי הרכישה מתחיל תהליך של המתנה להתקדמות הליכי התכנון, שעשויה להימשך מספר שנים, תלוי בשלב שבו נרכשה הקרקע. ככל שהתב"ע מתקדמת ומתקרבת לאישור סופי, ערך הקרקע עולה בהתאם.
הסיכונים שצריך להכיר ולהבין
עיכובים בהליכי תכנון הם דבר שכיח למדי בישראל. הבירוקרטיה יכולה להאט תהליכים, ולפעמים לוחות הזמנים המקוריים מתארכים. שינויים רגולטוריים יכולים גם הם להשפיע על התהליך, אם כי קרקעות בשלבים מתקדמים פחות חשופות לסיכונים הללו.
הסיכון המשמעותי ביותר הוא בחירת קרקע לא מתאימה מלכתחילה. קרקע באזור לא מבוקש, עם בעיות תכנוניות או משפטיות, או בשלב מוקדם מדי של הליכי ההפשרה, עלולים להפוך השקעה לכאב ראש מתמשך. לכן הליווי המקצועי הוא קריטי.
קושאן - הדרך הבטוחה להשקעה בקרקע לבניה
אנחנו בקושאן מלווים משקיעים מהרגע הראשון ועד למימוש המלא של ההשקעה. הצוות שלנו, בראשות עו"ד אבידור בר-יוסף ועו"ד אלכסנדרה קלינשטיין, מביא ניסיון של שנים רבות בזיהוי קרקעות איכותיות במרכז הארץ, בליווי משפטי צמוד ובהבטחת האינטרסים של הרוכשים בכל שלב. אם אתם שוקלים השקעה בקרקע לבניה ורוצים לעשות את זה נכון, קבעו פגישת ייעוץ ונבחן יחד את האפשרויות המתאימות בדיוק לכם.שש
