השקעה בנדל"ן נחשבת זה עשורים לאחד מאפיקי ההשקעה היציבים והבטוחים ביותר. בניגוד לשוק ההון שמאופיין בתנודתיות גבוהה, נכסי נדל"ן מציעים יציבות יחסית ונכס מוחשי שאפשר לראות ולגעת בו. עם זאת, שוק הנדל"ן הישראלי של היום שונה מהותית מזה שהיה לפני עשור או שניים, ומי שרוצה להשקיע בצורה חכמה חייב להבין את השינויים ואת האפשרויות העומדות בפניו.
המצב בשוק: מה השתנה בשנים האחרונות?
מחירי הדירות בישראל עלו בצורה דרמטית בעשור האחרון, במיוחד באזור המרכז. דירת שלושה חדרים באזור גוש דן עולה היום מעל שני מיליון שקלים, ובערים מבוקשות כמו תל אביב, גבעתיים והרצליה המחירים גבוהים אף יותר. המשמעות היא שההון העצמי הנדרש לרכישת דירה להשקעה הפך למחסום משמעותי עבור משקיעים רבים.
במקביל, התשואה משכירות ירדה משמעותית. בעוד שבעבר ניתן היה לצפות לתשואה שנתית של ארבעה עד חמישה אחוזים מהשכרת דירה, היום התשואה באזורי הביקוש נעה סביב שניים עד שלושה אחוזים בלבד, לפני מיסים והוצאות תחזוקה. כאשר מוסיפים לכך את הריביות על המשכנתא, עלויות התחזוקה ותקופות ללא שוכרים, התמונה הכלכלית מסתבכת עוד יותר.
השינויים האלה לא אומרים שהשקעה בנדל"ן כבר לא משתלמת. הם כן אומרים שצריך לחשוב אחרת ולבחון אפשרויות נוספות מעבר לרכישת דירה להשכרה.
אפשרויות ההשקעה השונות
כשמדברים על השקעה בנדל"ן, רוב האנשים חושבים אוטומטית על רכישת דירה. אבל יש למעשה מספר אפשרויות שונות, וכל אחת מהן מתאימה לפרופיל משקיע אחר ולמטרות שונות.
האפשרות הראשונה והמוכרת היא רכישת דירה להשכרה. היתרונות כוללים נכס מוגמר שמייצר הכנסה שוטפת מיד עם הרכישה, יציבות יחסית ואפשרות למינוף באמצעות משכנתא. החסרונות כוללים הון עצמי גבוה, תשואה שוטפת נמוכה, והתעסקות שוטפת עם שוכרים ותחזוקה.
האפשרות השנייה היא רכישת דירה על הנייר מקבלן. כאן הרוכש משלם את מרבית התשלום רק בעת קבלת המפתח, מה שמאפשר להיכנס לשוק עם הון עצמי נמוך יותר. הסיכון הוא שמחירי השוק יכולים להשתנות עד למסירה, ויש תלות ביכולת הביצוע של הקבלן.
האפשרות השלישית, שצוברת פופולריות בשנים האחרונות, היא השקעה בקרקעות לבנייה. ברכישת קרקע צהובה, כלומר קרקע שנמצאת בתוך תוכנית מתאר לבנייה, המשקיע נכנס בשלב מוקדם, ויכול ליהנות מעליית ערך משמעותית לאורך הליכי התכנון והפיתוח.
יתרונות ההשקעה בקרקע לעומת דירה
השקעה בנדל"ן באמצעות רכישת קרקע מציעה מספר יתרונות משמעותיים למשקיע. ראשית, ההון העצמי הנדרש נמוך משמעותית מזה הנדרש לרכישת דירה. בעוד שדירה במרכז הארץ דורשת הון עצמי של מאות אלפי שקלים, ניתן להיכנס להשקעה בקרקע עם סכומים נמוכים יותר.
שנית, פוטנציאל עליית הערך בקרקע גבוה יותר. ערך הקרקע עולה לאורך כל שלבי התכנון וההפשרה, ועליית הערך יכולה להיות משמעותית מאוד כאשר הקרקע עוברת משלב של תוכנית מופקדת לתוכנית מאושרת ולהיתר בנייה.
שלישית, קרקע היא נכס "שקט" שלא דורש התעסקות שוטפת. אין שוכרים, אין תקלות אינסטלציה בשלוש בלילה ואין צורך בתחזוקה שוטפת. המשקיע יכול להמתין בסבלנות להתקדמות הליכי התכנון בזמן שהנכס שלו עולה בערכו.
רביעית, יש גמישות במימוש ההשקעה. המשקיע יכול לבחור למכור את הקרקע לאחר עליית ערך ולממש רווח, או להמשיך בתהליך עד לבניית הנכס ולקבל דירה חדשה במחיר עלות. ההחלטה יכולה להתקבל בהתאם לנסיבות האישיות ולתנאי השוק.
מה חשוב לבדוק לפני כל השקעה?
בין אם בוחרים להשקיע בדירה ובין אם בקרקע, יש מספר בדיקות שחובה לבצע לפני קבלת ההחלטה. הבדיקה המשפטית כוללת וידוא שהנכס רשום כראוי, שאין עליו עיקולים או שעבודים, ושהמוכר אכן הבעלים החוקיים שלו.
בהשקעה בקרקע יש חשיבות מיוחדת לבדיקת הסטטוס התכנוני. חשוב להבין באיזה שלב נמצאת התוכנית, מה לוחות הזמנים הצפויים, ומה הסיכויים שהתוכנית תאושר כפי שהיא. קרקע צהובה בשלבי הפשרה מתקדמים מציעה סיכון נמוך יותר מקרקע שנמצאת בשלבים ראשוניים של התכנון.
כאשר מדובר ברכישה משותפת עם משקיעים נוספים, הסכם השיתוף הוא בגדר חובה. הסכם טוב צריך להגדיר בצורה ברורה את חלקו של כל שותף, את מנגנון קבלת ההחלטות, ואת הדרך שבה יחולקו הדירות העתידיות בין הרוכשים.
הסיכונים שצריך להכיר
כל השקעה בנדל"ן נושאת סיכונים, וחשוב להכיר אותם מראש. בהשקעה בדירה הסיכונים כוללים ירידת מחירים בשוק, קושי במציאת שוכרים ונזקים לנכס. בהשקעה בקרקע הסיכונים כוללים עיכובים בהליכי התכנון, שינויים בתוכניות ותלות בגורמים רגולטוריים.
הדרך להתמודד עם סיכונים היא באמצעות בדיקה מקיפה לפני ההשקעה, בחירת נכסים באזורי ביקוש מוכחים, וליווי מקצועי של אנשי מקצוע מנוסים. משקיע שנכנס להשקעה עם עיניים פקוחות ועם ציפיות ריאליות יכול לנהל את הסיכונים בצורה מושכלת.
קושאן - ליווי מקצועי להשקעה בנדל"ן
בקושאן אנחנו מתמחים בליווי משקיעים המעוניינים בהשקעה בנדל"ן באמצעות רכישת קרקעות לבנייה במרכז הארץ. הצוות שלנו, בראשות עו"ד אבידור בר-יוסף ועו"ד אלכסנדרה קלינשטיין, מביא ניסיון רב שנים בזיהוי הזדמנויות, בבדיקה משפטית ותכנונית מקיפה ובליווי צמוד לאורך כל התהליך.
אנחנו משווקים קרקעות צהובות בשלבי הפשרה מתקדמים, עם רישום בטאבו פרטי והסכמי שיתוף מסודרים. כל קרקע שאנחנו מציעים עוברת בדיקה קפדנית לפני שהיא מוצעת למשקיעים. אם אתם מחפשים דרך חכמה להיכנס לשוק הנדל"ן עם הון עצמי נגיש ופוטנציאל צמיחה גבוה, נשמח להיפגש ולבחון יחד את האפשרויות המתאימות עבורכם.
