שוק הנדל"ן והקרקעות הישראלי חווה כבר שנים רבות מגמה של עלייה מתמדת בביקוש ומנגד ירידה משמעותית בהיצע. האוכלוסייה הישראלית גדלה בקצב מסחרר, בוודאי בהשוואה לאוכלוסיות אחרות של מדינות החברות בOECD, בעוד הקצאת הקרקעות הפנויות לטובת מגורים מועטות מאוד. המדיניות הממשלתית משתנה בקצב מהיר וקשיים בירוקרטיים מוערמים על הפשרת קרקעות נוספות בכל הארץ ובייחוד במרכז. המצב הנוכחי גורם לכך שמחירי הדירות והקרקעות עולים בהתמדה. מסיבות אלו אנשים רבים פונים בצדק להשקיע בדירות, אך אין ספק שהפוטנציאל הגלום בהשקעה בקרקעות גדול לאין שיעור. כניסה בשלב מוקדם לשוק הנדל"ן, עוד לפני הפשרת הקרקע ותחילת הבנייה עצמה, עשויה להיות זולה יותר מקניית דירה חדשה וייתכן ותביא לתשואות גדולות יותר.
השוק הישראלי מציע הזדמנויות ייחודיות שלא קיימות במדינות אחרות. הצפיפות הגבוהה, המחסור בקרקעות זמינות והביקוש הגואה יוצרים סביבה אידיאלית למשקיעים חכמים. בניגוד לשווקים רוויים באירופה או בצפון אמריקה, כאן כל דונם של קרקע עם פוטנציאל פיתוח הופך לנכס יקר ערך. המפתח הוא לזהות את האזורים שנמצאים על סף פריצה, אזורים שבעוד חמש או עשר שנים יהפכו למוקדי ביקוש. תוכניות המתאר הלאומיות כבר מסמנות את הכיוונים, וחכמה גדולה היא לקרוא את המפה הזו נכון.
נוסף על כך, הטכנולוגיה משנה את פני השוק בקצב מסחרר. כלים דיגיטליים מאפשרים היום לנתח נתונים גיאוגרפיים, דמוגרפיים ותכנוניים בצורה שלא הייתה אפשרית בעבר. משקיעים מתוחכמים משתמשים במערכות מידע גיאוגרפיות, בניתוחי ביג דאטה ובמודלים חזויים כדי לזהות הזדמנויות השקעה. היכולת לחזות מגמות התפתחות עירונית, לנתח תנועות אוכלוסייה ולהבין השפעות של פרויקטי תשתית עתידיים הופכת להיות יתרון תחרותי משמעותי. מי שמשכיל להשתמש בכלים הללו יכול לזהות הזדמנויות הרבה לפני שהשוק הרחב מגלה אותן.
יחד עם זאת, מהותי מאוד לזכור שרכישת קרקעות הינה תחום השקעה מורכב. יש להחזיק בהבנה עמוקה של הסטטוס המשפטי של הקרקע. כמו כן לא מומלץ להיכנס לשוק הזה ללא ניסיון עבר המקנה יכולות קריטיות של קריאת עומק של תוכניות הפיתוח העתידיות. במאמר זה נסקור את הנושא לעומקו וכן נציע לכם להיעזר במומחים שלנו במטרה למצוא את ההשקעה הטובה ביותר בשבילכם.
היתרונות של השקעה בקרקעות
מי שמצליחים לקנות את הקרקע בזמן הנכון ואף למכור אותה בשלב המדויק, ייהנו ממספר יתרונות משמעותיים. ראשית, השקעה בקרקע תהיה לרוב זולה באופן משמעותי מאשר קניית דירה מוגמרת. את הקרקע ניתן למכור ברווח כפול ואף גדול מזה תוך מספר שנים, וברי המזל אפילו תוך מספר חודשים. המכירה של הקרקע תתבצע בשלב מתקדם יותר של הליך ההפשרה שלה או אפילו של תהליך הבנייה. גם משפחות המעוניינות בקניית דירה למען מגורים עשויות לקנות קרקע עוד לפני הבנייה, ולחסוך לעיתים עד מאות אלפי שקלים ממחיר של דירה מוגמרת.
למי מתאימה ההשקעה בקרקעות?
כמו השקעות רבות, עלינו להבין כי ייתכן ויעבור זמן רב מרגע ההשקעה ועד שנוכל להנות מפירותיה. אנשים המעוניינים בהשקעה מהירה עלולים להתאכזב שכן הליך ההשקעה ארוך ומסורבל ודורש מאיתנו להיאזר בסבלנות. גם לאחר תום הליך ההשקעה הבירוקרטי, נאלץ לחכות מספר שנים עד להפשרת הקרקע או לסיום הבנייה. יחד עם זאת, רבים המשקיעים המוצאים בהשקעה בקרקעות מענה חלופי מספק להשקעות בשוק ההון. משקיעים שכאלה ישקיעו בשלבי תוכנית המתאר שצפויים להפשיר לבנייה תוך חמש עד עשר שנים על פי רוב.
סוגי המגרשים הקיימים בשוק
כל קרקע מחזיקה בשתי קטגוריות המגדירות את מעמדה החוקי: קרקעות שמעמדן נקבע בידי מנהל מקרקעי ישראל וקרקעות שמעמדן נקבע בידי הרשות המקומית ורשומות בתב"ע (תוכנית בניין עיר). כל בנייה על קרקע שהיא מחייבת הלימה בין מעמדה של הקרקע לשתי הקטגוריות. לחילופין, ניתן לבנות על קרקע אם היא מתאימה לתב"ע בלבד כאשר מתקיים הליך של שינוי מעמד הקרקע אל מול רשות מקרקעי ישראל. במטרה לתת מענה לצרכי הציבור השונים, מגדירה רשות מקרקעי ישראל חמישה מעמדות של קרקעות. קרקעות חקלאיות, קרקעות הזמינות לבנייה מגורים, קרקעות למטרות מסחר, קרקעות תיירות ושטחי ציבור ותשתיות. עקב גידול האוכלוסין המהיר הרשות מאפשרת לקנות קרקעות במספר אופציות שונות. הראשונה הינה רכישה של קרקע המוגדרת כמגרש למגורים. מצב כזה הינו קנייה ללא סיכונים משמעותיים אך קרקע שכזו תהיה לרוב יקרה יחסית. האופציה השנייה הינה קניית קרקע אשר עברה תהליך הפשרה אך עדיין אינה זמינה לבנייה. כלומר קניית קרקע שייעודה המקורי שונה לטובת מגורים. האופציה השלישית הינה רכישה של קרקע חקלאית הנמצאת בתוף תהליך של שינוי ייעודה ומעמדה. קרקע שכזו הייתה בעברה מיועדת לחקלאות והוחלט להניע תהליך של הפשרה שלה לטובת מגורים. מקרה כזה אידאלי להשקעה עקב מחירה הנמוך של הקרקע אך הוא גם מחייב הבנה מעמיקה של מצב הליך ההפשרה וקצבו. האופציה האחרונה הינה השקעה בקרקע חקלאית שאינה בתוך הליך הפשרה. קרקעות שכאלו הינם הזולות ביותר לקנייה, אך השקעה בהם כרוכה בסיכונים גבוהים כי אין שום וודאות האם או מתי יתבצע הליך ההפשרה שלה.
חשוב להבין את המשמעות הכלכלית של כל סוג קרקע. קרקע חקלאית שנקנית במחיר של אלפי שקלים לדונם יכולה להפוך לקרקע למגורים ששווייה מיליונים. אבל המעבר הזה לא קורה בן לילה. הוא כרוך בהליכים מורכבים של שינוי ייעוד, אישורי ועדות, תשלומי היטלי השבחה ועוד. כל שלב בתהליך מוסיף ערך לקרקע, אבל גם דורש השקעה נוספת. משקיעים חכמים יודעים לחשב את העלות הכוללת מראש ולהעריך את הרווחיות הפוטנציאלית בכל נקודת יציאה אפשרית.
המיקום הגיאוגרפי משפיע דרמטית על פוטנציאל ההשקעה. קרקעות בפריפריה עשויות להיות זולות יותר, אבל תהליך ההפשרה שלהן ארוך ומורכב יותר. לעומת זאת, קרקעות בקרבת מטרופולינים או לאורך צירי תחבורה ראשיים נוטות להתפתח מהר יותר. הסוד הוא למצוא את נקודת האיזון הנכונה בין מחיר הכניסה לפוטנציאל הרווח. אזורים שנמצאים במרחק של עשרים עד שלושים קילומטר ממרכזי הערים הגדולות מציעים לעיתים קרובות את השילוב האופטימלי של מחיר סביר ופוטנציאל פיתוח ריאלי.
כמו כן, שותפות בקרקע היא אופציה שרבים לא מכירים מספיק. במקום לרכוש קרקע לבד, אפשר להצטרף לקבוצת רכישה או להקים שותפות עם משקיעים נוספים. זה מקטין את הסיכון האישי, מאפשר כניסה להשקעות גדולות יותר ומביא לשולחן ידע וניסיון משותף. כמובן שחשוב לבחור שותפים אמינים ולהסדיר את השותפות בהסכם משפטי מפורט. שותפות טובה יכולה להפוך השקעה בינונית להצלחה גדולה.
טעויות נפוצות של משקיעים
לעיתים מבצעים אנשים טעויות גורליות בתחום הנדל"ן, טעויות העלולות לעלות ביוקר. דבר ראשון וחשוב מכל – יש להיכנס להשקעה רק בזמן המתאים לכם מבחינה כלכלית. במצב בו אתם מחזיקים בסכום מספיק גדול שבוודאות לא תזדקקו לו לשנים הקרובות שכן יציאה מהשקעה בשלב לא נכון עלולה להיות טעות חמורה ביותר. בנוסף, כניסה להשקעה חייבת להיעשות בשלב הנכון מבחינת ההליכים הבירוקרטיים המכשירים קרקע לבנייה. עליכם להיכנס להשקעה בשלב מספיק מקדים של הליך ההפשרה כדי להנות ממחיר נמוך, אך לא שלב מקדים מידי שיגרום לכם להנות מהתשואה רק עוד כמה עשורים. כמו כן, כניסה להשקעה ללא יידע מספק על ערך הקרקע ומצבה הבירוקרטי עשויה להיות טעות גורלית ויקרה מאוד.
אופן תהליך ההשקעה
תהליך ההשקעה בקרקעות כולל מספר שלבים מהותיים. ראשית יש לאתר את הקרקע המתאימה להשקעה תוך בדיקה מקצועית ומקיפה של מעמד הקרקע, הסטטוס המשפטי שלה ובירור בנוגע למגבלות או זכויות מקדימות. במידה ומצבה תקין וניכר כי היא מחזיקה בפוטנציאל רווחי, ניגשים לשלב המשא ומתן על מחיר הרכישה תוך בחינת מחירי השוק והשוואה למגרשים נוספים. בשלב זה רצוי להתייעץ עם עורך דין המתמחה בנדל"ן ומקרקעין וכן ביועצים פיננסיים בעלי ניסיון בתחום במטרה לקבל תמונה מלאה ומגובשת. לאחר הרכישה מתחילה תקופת המתנה אשר יכולה להימשך אף מספר שנים. בתקופה זו יש להיאזר בסבלנות עד לסיום הליך ההפשרה ולעיתים אף לסיום הבנייה או קבלת ההיתרים. כלל השלבים הללו מחייבים אותנו בקפדנות, סבלנות והבנה מעמיקה של אופן ההליך, שלביו, וכן של הזמן המתאים בו מומלץ למכור את הקרקע.
בדיקת הנאותות היא שלב קריטי נוסף שאסור לדלג עליו. מעבר לבדיקה הבסיסית של הבעלות והעיקולים, צריך לבחון היסטוריה של הקרקע, תביעות תלויות ועומדות, הערות אזהרה, הסכמי שכירות קיימים ועוד. לפעמים פרט קטן בנסח הטאבו או בהיתר ישן יכול לשנות לחלוטין את ערך הקרקע. משקיעים מנוסים יודעים שכדאי להשקיע בבדיקה משפטית יסודית כדי להימנע מהפתעות לא נעימות בהמשך הדרך. זכרו שתיקון בעיות משפטיות לאחר הרכישה יקר ומסובך הרבה יותר מאשר זיהוי מוקדם שלהן.
המימון הוא אתגר משמעותי בהשקעות קרקע. בניגוד לרכישת דירה, הבנקים פחות נלהבים לממן רכישת קרקעות, במיוחד אם הן לא מופשרות. הריביות גבוהות יותר, אחוז המימון נמוך יותר, והבנק דורש בטחונות נוספים. לכן חשוב לתכנן את המימון מראש ולהכין תוכנית פיננסית מפורטת. אפשרויות מימון חלופיות כמו הלוואות מגופים פרטיים או שותפויות יכולות להיות רלוונטיות, אבל חשוב לבחון היטב את העלויות והסיכונים. תכנון פיננסי נכון הוא ההבדל בין השקעה מוצלחת להרפתקה מסוכנת.
העיתוי של המכירה לא פחות חשוב מהעיתוי של הקנייה. רבים נוטים להחזיק בקרקע זמן רב מדי, בתקווה למקסם רווחים, ומפספסים את החלון האופטימלי למכירה. מצד שני, מכירה מוקדמת מדי משאירה כסף על השולחן. הסוד הוא לעקוב אחר אינדיקטורים ברורים כמו אישור תוכניות, התחלת עבודות תשתית או כניסת קבלנים גדולים לאזור. כשהסימנים מצביעים על האצה בקצב הפיתוח, זה הזמן לשקול ברצינות מכירה. זכרו שלפעמים רווח בטוח של שמונים אחוז עדיף על רווח אפשרי של מאה חמישים אחוז.
יתרונותיו של ליווי מקצועי בבחירת קרקעות להשקעה
על מנת להפחית עד כמה שניתן את הסיכונים הכרוכים בהשקעה בקרקעות, ובמטרה להצליח להניב את מירב הרווחים האופציונאליים מההשקעה, מומלץ מאוד להיעזר בליווי מקצועי לאורך ההליך כולו. רצוי לוודא כי הייעוץ אינו חלקי וכי היועץ נמצא בכל ההליך ההשקעה על מנת לשרטט את אסטרטגיית ההשקעה המתאימה. אנשי מקצוע הבקיאים בתחום מנוסים בניתוח המעמד התכנוני והמשפטי של הקרקע המבוקשת. כמו כן ביכולתם לבחון לעומק את פוטנציאל הפיתוח של הקרקע, את הסיכויים להנבת רווחים וכן את הזמן המתאים לבצע את המכירה בהתאם לשוק. פרטים בירוקרטיים קטנים, דוגמת עיקולים של הקרקע או רישומים כפולים, עלולים להפוך לבעיות גדולות. ליווי מקצועי יכול למנוע סיטואציות שכאלה.
קושאן – השקעות חכמות בקרקע
אנחנו בקושאן מתמחים בהשקעות חכמות בקרקע. מתוך הבנה כי הקרקע של היום הינה הנכס של המחר החלטנו לצלול לעומקו של עולם ההשקעות במגרשים, ולפתח גישת השקעה מקצועית. מתוך היכרות מעמיקה עם השוק, אנו מציעים למשקיענו גישת השקעה אחראית ושקופה. הלקוחות שלנו זוכים לליווי מקצועי ואישי של המומחים שלנו. הליווי מקיף ומעמיק, החל מבחירת הקרקע, דרך ההליכים הבירוקרטיים השונים, וכלה במכירת המתחם. אל תהססו ליצור עימנו קשר, בכל יום שעובר המחירים רק עולים. אין יום מתאים יותר להיכנס להשקעה מאשר היום.
