קרקעות למכירה – הזדמנות כלכלית אמיתית
בעידן בו מחירי הדירות מאמירים והמשכנתאות הולכות ומכבידות על התקציב המשפחתי, יותר ויותר ישראלים פונים לאפיקי השקעה אלטרנטיביים, ביניהם קרקעות למכירה. השקעה בקרקע, במיוחד בקרקע הממוקמת באזורים מתפתחים, בעלי פוטנציאל השבחה משמעותי, מציעה הזדמנות לרווחים משמעותיים בהשקעה התחלתית נמוכה יחסית.
במסגרת מאמר זה נעשה מעט סדר בעניין קרקעות למכירה – נבחן את הכדאיות הכלכלית של השקעה בקרקעות, נסקור את הפוטנציאל הגלום בהן, נציג את היתרון הטמון בהסתייעות באיש מקצוע בנושא ונדון בשיקולים אשר יש להביא בחשבון.
מדוע כדאי להשקיע בקרקעות למכירה?
להשקעה בקרקעות למכירה מספר יתרונות בולטים, ביניהם:
- הון עצמי נמוך – המעוניינים להשקיע בקרקעות למכירה יכולים לעשות כן תוך השקעת סכומים נמוכים יחסית לרכישת נכס מוגמר; עניין אשר הופך את השקעה זו לנגישה עבור קהל רחב.
- פוטנציאל תשואה גבוה – קרקעות אשר מיועדות להפשרה ומצויות באזורים מתפתחים עשויות להניב רווחים משמעותיים לאחר שינוי ייעודן והפשרתן.
- גמישות במימוש ההשקעה – בהשקעה בקרקעות, המשקיע יכול לבחור האם למכור את הקרקע לאחר השבחתה, להמשיך ולהחזיק בה בטווח הארוך ולממשה בהמשך, ואף לבנות על גביה.
- הגנה מפני אינפלציה – בדומה לרכישת דירה מוגמרת, קרקעות מהוות נכס מוחשי אשר ערכו נוטה לצמוח לאורך זמן; זאת במיוחד באזורים מבוקשים.
קצת על סוגי הקרקעות להשקעה בישראל
באופן כללי ולמען הנוחות, את הקרקעות העומדות למכירה בישראל ניתן לחלק לשלוש:
- קרקעות מופשרות לבנייה – באופן טבעי, ניתן לרכוש קרקעות שכבר אושרו לבנייה, וייעודן כבר הוסדר לצורך זה. קרקעות אלו מכונות כ-"מופשרות", ועל גביהן ניתן להקים מבנים באופן מידי.
- קרקעות המצויות בהליכי הפשרה – קרקעות חקלאיות או אחרות אשר נמצאות בתהליך שינוי ייעוד לבנייה. עם זאת, יש לזכור – הליכי ההפשרה עשויים להימשך זמן רב.
- קרקעות חקלאיות – קרקעות המיועדות לחקלאות בלבד, אך ייתכן כי בעתיד ישונה ייעודן לבנייה; זאת בהתאם לתוכניות המתאר המצויות באזור הרלוונטי. למעשה, מדובר בקרקעות בעלות פוטנציאל תשואה גבוה, שכן בהן גלום סיכון
הבחירה בסוג הקרקע תלויה באסטרטגיית ההשקעה, הסיכון הרצוי ובטווח הזמן הרצוי למימוש הרווחים.
חשיבות המיקום והסטטוס התכנוני
מיקומה של הקרקע ומצבה התכנוני מהווים גורמים מכריעים בהצלחתה של ההשקעה:
- מיקום – קרקעות המצויות בקרבת תשתיות תחבורה, מוסדות חינוך ואזורי תעסוקה נחשבות כבעלות פוטנציאל השבחה משמעותי.
- סטטוס תכנוני – כאמור, קרקעות להן תוכניות מתאר מאושרות מציעות סיכוי גבוה יותר להשבחה בטווח הקצר.
על כן, בטרם רכישת קרקע, נמליץ לבדוק את תוכניות המתאר החלות בשטח ולבחון את הסיכוי לשינוי ייעוד הקרקע בעתיד.
היתרונות שבהשקעה בקרקעות פרטיות
מתוקף התפתחותה ההיסטורית של ישראל, כ-93% מהקרקעות מצויות בבעלות המדינה (אדמת מנהל), ורק כ-7% מהוות קרקעות פרטיות (קרקע בטאבו). עם זאת, הקרקעות המצויות בבעלות המדינה מוצעות על פי רוב להחכרה ארוכת שנים, ובהמשך, למכירה.
- קרקע בטאבו – קרקע הנמצאת בבעלות פרטית מלאה. כך, הקונה נרשם כבעלים בלעדי בטאבו; זאת ללא כל צורך בחידוש חוזים או בתשלום דמי חכירה שנתיים למדינה. למעשה, מדובר בקרקע מועדפת להשקעה בשל הבעלות הברורה והוודאות התכנונית אשר היא מספקת.
- קרקע מנהל – קרקע השייכת למדינה ומנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). במקרה זה, הקונה אינו מהווה בעלי הקרקע, אלא חוכר לתקופה קצובה. עם זאת, במקרים רבים, לאחר החכרה ארוכה תוצע לחוכר רכישת הקרקע באופן מוחלט ובמחיר מזערי.
ככלל – להשקעה בקרקע פרטית יתרונות משמעותיים:
- בעלות מוחלטת – המשקיע נרשם כבעלי הקרקע הבלעדי במרשם המקרקעין; עניין המקנה לו שליטה מלאה בנכס.
- בירוקרטיה פחותה – הליכי שינוי הייעוד של הקרקע עשויים להיות פשוטים יותר לעניין קרקעות פרטיות.
- פוטנציאל השבחה גבוה – בשל ההיצע המוגבל של קרקעות פרטיות, עליית ערכן מתבטא ביתר שאת לאורך זמן.
אילו אלמנטים יש לבדוק בטרם בוחרים קרקע להשקעה?
באופן טבעי, בחירת הקרקע הנכונה להשקעה הינה שלב קריטי ביותר בהליך ההשקעה. על כן, בטרם תרכשו קרקע, נמליץ לבצע מספר בדיקות. בין היתר:
- בדיקת בעלות – בטרם תרכשו קרקע להשקעה, וודאו כי הקרקע רשומה בטאבו על שמו של המוכר וכי היא נקייה משעבודים או עיקולים.
- בדיקת תוכניות המתאר – הקפידו לבדוק את ייעודה הנוכחי של הקרקע ואת הסיכוי לשינוי ייעודה בעתיד אל מול תוכניות המתאר המקומיות והארציות. אלו מונגשות בפשטות ברשת.
- בדיקת סביבת הקרקע – העריכו את פוטנציאל התפתחותו של האזור; זאת לרבות תשתיותיו, מוסדות החינוך בו, עתיד התעסוקה בו וכדומה.
- ליווי מקצועי – הסתייעו באנשי מקצוע מנוסים לצורך בדיקת כלל ההיבטים המשפטיים והכלכליים של העסקה.
מהו הזמן הנכון לרכישת קרקע?
אחת השאלות הנפוצות אשר עולות בקרב משקיעים רבים הנה השאלה בדבר תזמון רכישת קרקעות למכירה. התשובה תלויה בגורמים שונים:
- בטרם ההפשרה – לרכישת קרקע חקלאית המצויה לפני אישור תוכנית בנייה יתרונות וחסרונות – מחד מדובר ברכישה זולה יותר, ובעלת פוטנציאל כלכלי גבוה. עם זאת, מדובר בהשקעה הכרוכה בסיכון גבוה יותר; זאת בשל אי הוודאות הבירוקרטית לעניין הפשרתה בעתיד הנראה לעין.
- במהלך הליך ההפשרה – רכישה במהלך שלב הביניים, בו המחיר כבר החל לעלות, אך עדיין קיים פוטנציאל השבחה. למעשה, מדובר במדרגת ביניים בין רכישת קרקע לפני הפשרתה ולאחריה. על כן, היתרונות והחסרונות הטמונים במהלך זה ברורים – סיכון בינוני ופוטנציאל השבחה בינוני.
- לאחר הפשרה – במקרה זה, הקרקע מוכנה לבנייה. מדובר בסיכון בירוקרטי וכלכלי נמוך, אך פוטנציאל השבחה נמוך גם כן. לרוב, מחיר הקרקע יהיה גבוה בהרבה.
בדומה לעקרון ההשקעה הידוע – ככל שסיכון ההשקעה גבוה יותר, כך גם פוטנציאל התשואה. על כן, החלטת ההשקעה תלויה באופי המשקיע, בטווח ההשקעה הרצוי ובנכונותו לקחת סיכון מחושב.
מיסוי על קרקעות – מה חשוב לדעת?
כאשר בוחנים קרקעות למכירה, יש להבין את ההיבטים המיסויים הכרוכים בדבר:
- מס רכישה – משולם בעת רכישת הקרקע. שיעור המס ישתנה בהתאם לסוג הנכס, למיקומו ולמאפיינים נוספים - למשל, האם מדובר בדירה ראשונה של הרוכש?
- מס שבח – חל בעת מכירת הקרקע ונקבע על פי הרווח אשר נוצר מההשבחה; זאת בין מועד הרכישה למועד המכירה.
- פטורים והקלות – בדומה למגוון השקעות אחרות, גם בהשקעה בקרקעות ישנן הקלות מס מסוימות; זאת בעיקר כאשר מדובר בקרקע אשר הוחזקה לאורך שנים רבות, במקרים של שינויי יעוד וכדומה.
מומלץ להסתייע באיש מקצוע מנוסה או ביועץ מס המתמחה בתחום המקרקעין על מנת להבין את ההשלכות הכלכליות הטמונות בהשקעה בקרקעות למכירה; זאת לצורך מניעת הפתעות בלתי צפויות.
קושאן – שותף אמין להשקעה בקרקעות
חברת קושאן, המתמחה בהשקעות חכמות בקרקע, מתמחה באיתור, שיווק וליווי השקעות בקרקעות פרטיות במרכז הארץ. החברה מציעה מגוון שירותים, ביניהם ליווי מקצועי ברכישת קרקעות למכירה – החל משלב הייעוץ הראשוני, דרך רכישת הקרקע ועד למימוש ההשקעה.
כמו כן, צוות המומחים של קושאן יסייע בבניית מסלולי השקעה מותאמים אישית; זאת בהתאם לצרכיו הייחודיים של המשקיע ויכולותיו הכלכליות. לפיכך – ברכישת קרקעות למכירה: קושאן תהווה one stop shop אשר תבטיח רכישה משתלמת והשקעה מוצלחת!
