מה ההבדל בין קרקע חקלאית לקרקע בייעוד מגורים?

כיצד נדע להבדיל בין סוגי הקרקעות השונים

אין זה סוד שנדל"ן הינו אפיק השקעה מניב ומבוקש: מעבר לתשואה שכדרך קבע עולה, יתרון עצום נוסף על פני אפיקי השקעה אחרים טמון ביציבות. הדברים אמורים לא רק ביציבות הפיזית שבנדל"ן – אשר לא קיימת למשל במסחר במניות – אלא גם בעובדה הפשוטה שלפני ואחרי הכל מדובר בצורך קיומי בסיסי. לשם השוואה, כריית מטבעות וירטואליים יכולה להיתפס כמותרות קיקיונית שעלולה לחלוף כלעומת שבאה. עוד מימי המהפכה החקלאית האדם שאף לקשור את עצמו לאדמתו, להתחבר לטריטוריה ולהגדיר אותה כשלו. ואם כבר הזכרנו חקלאות, בחלוף אלפי שנים – כיום ישנה קרקע המיועדת במיוחד לכך, בניגוד לקרקע המיועדת למגורים. אז מה בעצם ההבדל בין השתיים? בכך בדיוק נעסוק.

רקע מקדים

אז בטרם נצלול להבדל שבין קרקע חקלאית לקרקע בייעוד למגורים, להלן מורה נבוכים נדל"ני קצר. מושג מפתח הינו התב"ע- תכנית בניין עיר. המדובר במסמך בעל תוקף משפטי אשר בא להסדיר את השימוש בקרקע שבאזור נתון. למעשה, חוק התכנון והבניה התשכ"ה-1965 קובע מפורשות שלא ניתן לבצע פעולה כלשהי בקרקע אלא אם כן הוועדה המקומית התירה זאת – מה שקורה אך ורק על פי הקביעות בתוכנית, היא התב"ע. התוכנית (לשם הנוחות ניצמד למונח השגור בפי כל: תב"ע) מושתתת על שני מסמכים – התשריט והתקנון, כאשר לאלה מצורפים לעתים נספחים שונים. ישנם גם כמה סוגי תוכניות – תכנית המתאר הארצית, תכנית מפורטת ועוד – אך לענייננו אנו נתמקד בתב"ע בלבד. להלן נסביר מהו כל אחד משני סוגי הקרקע המדוברים.

קרקע חקלאית

לאחר שעמדנו על החשיבות של התב"ע, נקל להסביר מהי קרקע חקלאית: זוהי קרקע אשר בהתאם לתוכנית בניין עיר (או תכנית המתאר הארצית) – יועדה לשימושים חקלאיים בלבד. אלה יכולים להיות גידולים חקלאיים, מרעה, מטעים, חממות או כל שימוש חקלאי אחר. ישנן קרקעות חקלאיות בבעלות פרטית וישנן כאלה השייכות למדינה (כלומר לרשות מקרקעי ישראל - רמ"י), כאשר את אלה האחרונות ניתן להשכיר. באופן מובן, כיום – בעידן בו החקלאות כבר לא מהווה גורם כלכלי מכריע כבעבר (למצער לא במדינות מפותחות) – השווי של קרקע חקלאית יהיה לרוב נמוך יותר מזה של קרקעות שמיועדות למגורים או למסחר.

קרקע בייעוד מגורים

לעומת זאת, קיימת קרקע המיועדת למגורים, או כפי שהיא מכונה בקרב העוסקים בנדל"ן: קרקע צהובה. זוהי קרקע אשר מוגדרת לצורכי מגורים במסגרת התב"ע. על שום מה קרקע צהובה? ובכן, במפות התכנון של התב"ע, קרקעות המיועדות לבנייה למגורים מסומנות בצבע צהוב. קרקעות המיועדות למגורים יכולות להיות גם הן בבעלות פרטית, נחלות, או קרקע של רשות מקרקעי ישראל. ממגוון הסוגים המדובר, עבור משקיעים קרקע פרטית מהווה את הסוג המועדף; זאת, מכיוון שמדובר ב"מוצר" איכותי – כזה אשר בסופו של תהליך יאפשר לבנות בניינים למגורים בדרך הפשוטה והמהירה ביותר.

יחי ההבדל הגדול

מהסקירה הקצרה שלנו ניתן להבין בבירור מהו ההבדל המרכזי שבין קרקע חקלאית לקרקע בייעוד מגורים: על קרקע חקלאית חל איסור חוקי להקים מבני מגורים – היא מיועדת אך ורק לעיבוד חקלאי. לעומת זאת, קרקע בייעוד למגורים מיועדת בדיוק לכך – הקמת בנייני מגורים או בתים פרטיים. אך כאן נכנס מעין סוג שלישי, בן כלאיים של שני סוגי הקרקעות המדוברים, שעליו חשוב לפרט.

להפשיר קרקע

אם נתחקה אחר קרקעות בייעוד מגורים, נגלה שפעמים רבות הן דווקא יועדו מלכתחילה למטרות חקלאיות; הדבר התאפשר בעקבות תהליך שינוי הייעוד של אותן קרקעות – מה שמכונה בעגה המקצועית הפשרה של הקרקע. באופן זה, בסיום תהליך ההפשרה ניתן יהיה להשתמש בקרקע לצורכי מגורים או מסחר. כלומר, השווי של הקרקע בעודה חקלאית יהיה – כפי שהבהרנו לעיל –  נמוך יותר מזה של קרקע שמיועדת למגורים או למסחר, אך מכיוון שהיא מיועדת להפשרה כך שניתן יהיה להשתמש בה לצורכי מגורים – ההשקעה בה יכולה להפוך משתלמת במיוחד ואף להניב רווחים נאים של מאות אחוזים. נקודה זו גם מבהירה מדוע דווקא הצעות לרכישת קרקע חקלאית הן כה מפתות – ובמקביל מהוות כר פורה למקרי הונאה. בטרם ניגשים לבצע השקעה משמעותית שכזו, מומלץ להיעזר באנשי מקצוע על מנת לוודא שאכן לא מדובר בתרמית. אנו בקושאן מתמחים בליווי מקצועי בכל הנוגע להשקעות נדל"ן, וצוות המומחים שלנו יוכל לבצע את כל הבדיקות הדרושות לשם כך.

במה כדאי להשקיע?

על פניו, התשובה ברורה: השקעה בקרקע חקלאית המיועדת להפשרה – כך שהייעוד שלה ישתנה וניתן יהיה לבנות עליה בנייני מגורים – היא האפשרות הקורצת ביותר למשקיע הפוטנציאלי. אך כאמור, כאן גם טמון הסיכון שבהשקעה שכזו, ולכן חשוב להתייעץ במומחים בתחום – שמאים, עורכי דין למקרקעין או אנליסטים – על מנת לבדוק את טיב הקרקע לאשורה: האם היא אכן מיועדת להפשרה? בתוך כמה זמן? מיהו המוכר ומהן הזכויות הקיימות על הקרקע?

השקעות חכמות בקרקע

עם צוות מומחים מוביל המשלב עורכי דין, שמאים ואנליסטים מנוסים, אנחנו בקושאן נעניק לכם ליווי מקצועי לאורך כל הדרך עד להגעתכם ליעד הפיננסי.