למשקיעים פרטיים בנדל"ן, בין אם טריים בתחום או ותיקים ולמודי ניסיון, חשוב מאוד להכיר את תקן 22, שנועד להגן עליהם מפני מצגי שווא מצד בעלי הקרקעות. בימים שלפני התקן, נהנו מוכרי הקרקעות מחופש פעולה כמעט בלתי-מוגבל בכל הנוגע למאמצי השיווק שלהם, שכללו סילופי עובדות מגמתיים לגבי מה שיתרחש בפועל בעתיד הנראה לעין. כתוצאה מכך, משקיעים פרטיים מצאו את עצמם תקועים ללא יכולת להתחיל לקבל החזר על ההשקעה שלהם, וגרוע מכך – נדרשים לעמוד במגוון תשלומים שעליהם לא שמעו מעולם. תקן 22 נועד להיות חומת המגן שלכם מפני מצבים שכאלה.
הביטחון שלכם כמשקיעים פרטיים
כמו שגם המשקיעים הטריים ביותר בתחום יודעים, מחירי הנדל"ן (ובעיקר נדל"ן מגורים) נמצאים במגמת עלייה מתמדת כבר קרוב לעשרים שנה. לכן, השקעה בנדל"ן ברוב המקרים מבטיחה תשואה גבוהה שהיא גם רווחית ואטרקטיבית, וגם בסיכון נמוך ביותר. תקן 22 הוא אחד הכלים החשובים ביותר להגנה עליכם כמשקיעים פרטיים בשוק הנדל"ן בישראל, שכן הוא מחייב את המשווקים לסטנדרטים מחמירים של גילוי נאות ושקיפות מלאה.
למה בכלל צריך את תקן 22?
תקן 22 עלה מתוך המציאות בשטח, שהגדירה צורך מיידי של המשקיעים הפרטיים. בשנות האלפיים המוקדמות התרחשו מקרים רבים שבהם משווקים נהגו להציע קרקעות תוך הבטחה כי ייעודן ישונה למגורים או מסחר בטווח זמן קצר, כאשר בפועל מדובר היה במידע חסר או מטעה שלא אפשר הבנה של המורכבות התכנונית ו/או המכשולים הביורוקרטיים והרגולטוריים. המצב היה גרוע אף יותר עבור משקיעים פרטיים שלא נעזרו באנשי מקצוע מנוסים בתהליך הרכישה, ובדיוק בשביל קושאן כאן לשירותכם!
שכל הצדדים ידברו באותה שפה, ויבינו אחד את השני
בראש ובראשונה תקן 22 עושה סדר במונחים ביורוקרטיים שמבלבלים את כל מי שלא עוסק בתחום ביומיום.
- שיווק לציבור – הצעה למכירה לשלושה בני אדם או יותר, בין אם במישרין ובין אם דרך תאגיד. בזכות הגדרה זו ניתן להחיל את חובת השקיפות על רוב המיזמים במשותפים בקרקעות חקלאיות.
- קרקע זמינה לבנייה – קרקע עם תכנית מפורטת המאפשרת הוצאת היתרים, זאת לעומת קרקע המשווקת על בסיס ציפיות בלבד. תקן 22 חל על כל קרקע שאינה זמינה לבנייה מיידית.
- יחידה אקווילנטית – יחידת דיור או מסחר אופיינית לתכנון העתידי לגבי הקרקע.
הסדרת מושגי הבסיס מבטיחה שאתם והמוכרים תדברו באותה שפה מקצועית לגבי הסטטוס התכנוני, המשפטי והרגולטורי של הנכס. אנחנו בקושאן מציעים לכם ליווי של צוות מנוסה שמדבר את השפה הזו מתוך שינה!
זיהוי העסק ותיאור הסביבה, שתדעו לאן אתם נכנסים
תקן 22 מבקש למנוע בלבול (או במקרים חמורים יותר הטעיה מכוונת) לגבי מיקום הקרקע המדוברת. מתוך כך, נדרשים השמאים לציין מפורשות ובקפידה יתרה תיאור וסעיפי זיהוי של הנכס, תחום השיפוט והמרחב התכנוני אליה משתייכת הקרקע, והתייחסות לאופן בו רשומה הקרקע ברשם המקרקעין. מלבד הפרטים היבשים חייב השמאי לתאר את הסביבה והתשתיות הקיימות, כגון קווי מתח גבוה, בסיסים צבאיים, מתקנים אזוריים וכל מבנה או גורם שעלולים להשפיע על פוטנציאל הפיתוח. לבסוף, נדרשת השומה לכלול מפת איתור, שהיא תשריט של הנכס על רקע תרשים הסביבה, לצד צילומים עדכניים של השטח וסביבתו. בזכות דרישות אלו, תוכלו לדעת בדיוק את ההקשר הגיאוגרפי של הקרקע, בפרט המגבלות השטח.
מציאות מול דמיון, מצב מאושר מול פוטנציאל תכנוני
אחד הדברים שגרמו לבלבול הרב והמשמעותי ביותר עבור משקיעים פרטיים בעבר היה הקושי בהבחנה בין המצב התכנוני המאושר לבין המצב הפרוגרמטי המוצע. המצב הראשון הוא שווי הקרקע שקבע השמאי בהתאם לייעודה הנוכחי בלבד (למשל שטח פחות או קרקע חקלאית), תוך התעלמות מוחלטת מגורמים כמו ציפיות עתידיות, עסקאות סמוכות, או שאר מאפיינים שמגלמים פוטנציאל שטרם אושר. המצב השני, לעומת זאת, מציג את השווי ההיפותטי של הקרקע לאחר אישור התוכנית, במצב בו הקרקע זמינה לבנייה. שווי זה אינו משקף את ערך השוק הנוכחי, אלא הערכה תיאורטית שנועדה לאפשר לכם לאמוד את הפער הכלכלי שבין המציאות התכנונית לבין ההבטחה השיווקית בנקודת זמן נתונה. הבעיה היא, שההערכה התיאורטית נקייה מכל מרכיבי דחייה וסיכון, דבר שבעבר הטעה משקיעים רבים. תקן 22 מחייב את השמאי לבצע הבחנה ברורה בין שני המצבים, והצוות של קושאן יידע לסייע לכם להבין הכל.
לא "הפשרה קרובה", מסגרת זמנים ריאלית
לעומת העבר, בזכות תקן 22 השמאי כבר לא מתפקד כמחשבון אנושי בלבד, אלא כגורם מקצועי שמנתח את סבירות המימוש של התוכניות המוצעות. במידה והשמאי מזהה אפשרות קלושה בלבד לאישור הפרוגרמה – עליו לציין זאת באופן בולט ומובן, ולהימנע מקביעת שווי למצב המוצע. גם במקרים בהם הסיכוי סביר עליו לקבוע את אבני הדרך הצפויות והחסמים המשוערים, כגון טיפול בהתנגדויות, פינוי פולשים, הסרת חסמי תשתית והתקשרות מול רמ"י. על הדוח לספק אומדן ריאלי למשך הזמן הצפוי עד לאישור הבנייה והפשרת הקרקע בפועל, ולמעשה עד לנקודה בה תוכל ההשקעה להניב תשואה. אנחנו בקושאן נשמח לעזור לכם לוודא שהדוח מלא ושהכל מובן לכם.
לדעת מראש כמה תצטרכו לשלם, ועל מה
על פניו, עלול המשקיע הפרטי הממוצע לחשוב כי הפער בין שווי הקרקע במצבה המאושר לבין השווי הפוטנציאלי מסמל רווח נקי. בפועל, הדרך להפשרת הקרקע רצופה בהוצאות כבדות, כגון היטלי השבחה, דמי היתר לרמ"י, היטלי פיתוח, הוצאות תכנון, הוצאות מדידות ודמי ייעוץ. מעבר לכך, ישנה הסוגייה של "הפרשה לצרכי ציבור" שמאפשרת למדינה להפקיע אחוזים ניכרים מהשטח (עד כדי 50%) עבור תשתיות ומוסדות ציבוריים. בנוסף, במקרה שהקרקע בבעלות משותפת, ישנן גם הוצאות בגין המורכבות בניהול הזכויות. תקן 22 מחייב את השמאי לוודא שכל ההוצאות האלו ידועות למשקיעים מראש, ואנחנו בקושאן מחויבים לכך שתבינו מראש את כל ההוצאות הצפויות לכם בתהליך.
כל המידע שתצטרכו, עד שבוע לפני החתימה
דרך נוספת בה תקן 22 מועיל לכם כמשקיעים פרטיים הוא בקביעת פרוצדורה מחייבת למסירת דוח השמאי. המוכר מחויב לפי התקן להציג לכם את חוות דעתו המקצועית לפחות שבעה ימי עסקים לפני החתימה על חוזה המכר. התקן גם קובע את כותרת הדוח למניעת בלבול, דורש מן השמאי הצהרה רשמית של היעדר עניין אישי בקרקע, ולהדגיש כי שווי הקרקע הכתוב בדוח הוא השווי המוערך בלבד, ולא השווי הנוכחי. כך מובטח שיהיה לכם זמן מספק לעיין בנתונים המקצועיים ולהיוועץ עם המומחים שתבחרו לגבי כדאיות ההשקעה.
קושאן: כשמומחיות וניסיון פוגשים אנושיות ואכפתיות
את קושאן הקמנו אנחנו, אבידור בר-יוסף ואלכסנדרה קלינשטיין, עורכי-דין מנוסים מתחום הנדל"ן. אבידור, בוגר תואר שני בהצטיינות מאוניברסיטת תל-אביב בשיתוף ברקלי מארה"ב, מביא עמו ניסיון של מעל עשור בליווי פרויקטים בשווי מיליארדי שקלים, ואלכסנדרה משלבת רקע פיקודי בשייטת 13 עם מומחיות בגישור וניהול פרויקטים מורכבים. ביחד הקמנו את קושאן במטרה להנגיש לכם, ציבור המשקיעים הפרטיים, השקעות חכמות בקרקעות פרימיום. אנחנו מציעים לכם צוות של שמאים ואנליסטים, שיספקו לכם מעטפת מקצועית משלב הרכישה ועד למימוש הנכס.
