תקן 22 - המגן של המשקיע בקרקעות

עולם ההשקעה בקרקעות חקלאיות מציע פוטנציאל רווח מרשים, אך טומן בחובו גם לא מעט סיכונים שלא תמיד גלויים לעין. בין הקרקע החקלאית של היום לבין השכונה החדשה של המחר ניצבים הליכים תכנוניים מורכבים, רשויות תכנון, התנגדויות אפשריות ולוחות זמנים שקשה לחזות מראש. בדיוק בנקודה הזו נכנס לתמונה תקן 22 - כלי שמאי שנועד להעניק לרוכש הפוטנציאלי תמונה מלאה, מקצועית ואובייקטיבית של מה שהוא עומד לרכוש. 

הרקע לפיתוח התקן

חברות שיווק שונות מציגות לציבור הרחב חזון של שכונות מגורים או מרכזים מסחריים שיוקמו בעתיד על שטחים חקלאיים. השיווק נעשה לעיתים תוך הצגת הדמיות מרהיבות, הבטחות לעליית ערך של מאות אחוזים ולוחות זמנים אופטימיים במיוחד. הבעיה היא שהמרחק בין החזון השיווקי לבין המציאות התכנונית עלול להיות גדול מאוד, והרוכש הממוצע אינו בעל הכלים המקצועיים להעריך נכונה את הסיכויים והסיכונים. מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים זיהתה את הפער הזה ופעלה להסדרתו באמצעות תקן 22, שאושר במהלך 2014. התקן הוגדר במפורש כ"תקן צרכני", שנועד להגן על הצרכן הסופי ולוודא שיקבל לידיו את כל המידע הנדרש לקבלת החלטה מושכלת.

שתי הערכות שווי שכל שומה חייבת לכלול

אחד החידושים המרכזיים של תקן 22 הוא הדרישה כי שומת המקרקעין תכלול שתי הערכות שווי נפרדות וברורות. 

הערכת מצב א'

הערכה ראשונה, המכונה בתקן "מצב א'", מציגה את שווי הקרקע על פי הייעוד הנוכחי המאושר בתוכניות התקפות. כלומר, אם מדובר בקרקע חקלאית, הערכה זו תשקף את שוויה ככזו, ללא כל הנחה או ציפייה לשינוי ייעוד עתידי. 

הערכת מצב ב'

הערכה שנייה, המכונה "מצב ב'", היא שומה היפותטית המבוססת על הנחה שתאושר בעתיד תוכנית בהתאם לפרוגרמה התכנונית שהוצגה לשמאי. בהערכה זו השמאי קובע את שווי הקרקע בהנחה שהפרוגרמה אושרה במלואה והקרקע זמינה לבנייה כבר במועד הקובע לשומה. חשוב להבין שמדובר בשווי תיאורטי בלבד, שאינו משקף את שוויה הנוכחי האמיתי של הקרקע, אלא משמש כעוגן לבחינת פוטנציאל הרווח במידה שהתוכנית אכן תיצא לפועל.

סבירות המימוש, זמן ועלויות

שלושה נתונים מהותיים שהשמאי מחויב לפרט בתקן 22 הם סבירות המימוש של הפרוגרמה, משך הזמן הצפוי עד לאישור התוכנית וסך העלויות הנלוות. אם השמאי מגיע למסקנה שהסבירות קלושה, הוא נדרש לציין זאת באופן בולט בשומה ואינו רשאי כלל לקבוע שווי במצב ב'. התקן אף קובע מצבים בהם הסבירות תיחשב קלושה באופן אוטומטי, כגון כאשר הקרקע מסווגת כשמורת טבע, גן לאומי, חוף רחצה או מיועדת לתשתית ארצית. במקביל, השמאי נדרש להעריך את משך הזמן עד למימוש תוך פירוט ההליכים והחסמים שיש לעבור - זהו נתון קריטי משום שעיכוב של עשור משנה לחלוטין את חישוב התשואה. כמו כן, נדרש פירוט מלא של העלויות הצפויות - הוצאות תכנון ופיתוח, היטל השבחה, דמי היתר והיטלי פיתוח - אשר מנוכות משווי הקרקע ההיפותטי ויוצרות את התמונה הכלכלית האמיתית.

למה צריך לקרוא את התקן בעין ביקורתית?

חשוב להבין שתקן 22 הוא כלי הגנה מצוין למשקיעים, אך אינו מהווה תעודת ביטוח. גם בתוך שומות הערוכות לפי התקן עלולים להופיע ניסיונות לייפות את המציאות, להציג הערכות זמן אופטימיות מדי או להמעיט בעלויות הצפויות. הערכת סבירות שאינה מוגדרת כ"קלושה" אינה בהכרח אומרת שהסיכוי גבוה, ופרק זמן משוער של חמש שנים יכול בקלות להפוך לעשור ומעלה כשמתעוררות התנגדויות או מתעכבים הליכים סטטוטוריים. בנוסף, יש לזכור שהשומה מבוססת על הפרוגרמה שהוצגה לשמאי על ידי מזמין השומה, ולא על תכנון מחייב כלשהו. השמאי עצמו מציין בשומה כי הפרוגרמה אינה מחייבת את מוסדות התכנון, וכי הסתמכותו עליה אינה מהווה חוות דעת על אפשרות מימושה בפועל. במילים אחרות, השומה מציגה תרחיש אפשרי ולא תחזית מובטחת.

קושאן - ליווי מקצועי כהשלמה הכרחית 

הקריאה של תקן 22 וההבנה שלו דורשות ידע מקצועי בתחומי השמאות, התכנון והמשפט. סעיפים שנראים טכניים על פני השטח עלולים להסתיר בתוכם משמעויות מרחיקות לכת, ופרטים קטנים בנוגע למצב התכנוני או למסגרת המשפטית של העסקה יכולים לשנות את כדאיות ההשקעה באופן דרמטי. ניתוח עצמאי של השומה על ידי מי שאינו בקיא בתחום עלול להוביל למסקנות שגויות, ולכן ההיוועצות באנשי מקצוע מטעם הרוכש היא צעד מתבקש לפני קבלת כל החלטה. 

כאן חברת קושאן נכנסת לתמונה. בקושאן, אנו מעניקים ללקוחותינו ליווי מקצועי אשר אינו מסתיים ברגע הרכישה. אנו מלווים את לקוחותינו לאורך כל הדרך, מרגע הבדיקה הראשונית של הקרקע ושל השומה, דרך התקדמות ההליכים התכנוניים, ועד לשלב המימוש. הצוות שלנו, הכולל עורכי דין, שמאים ואנליסטים, נמצא לצד הלקוח בכל שלב ושלב, ודואג להבטיח את האינטרסים שלו ולמקסם את התשואה. כאשר משלבים בין הבנה מעמיקה של התקן לבין צוות מנוסה הפועל לטובת הלקוח, ההשקעה בקרקעות הופכת מהימור ספקולטיבי להחלטה מושכלת ומבוססת - ובדיוק לשם כך הוקמה קושאן.