החלום הישראלי של רכישת בית הולך ונהיה קשה משנה לשנה. מחירי הנדל"ן עולים, ורוב האנשים לא יכולים מתקשים מאוד לממן רכישה, גם עם משכנתא. אבל הדחף האנושי לקרקע ולשטח עושה את שלו, ואף אחד לא רוצה לוותר על האפשרות.
אם עוד לא שמעתם על רכישת קרקע למגורים, כדאי לכם להמשיך לקרוא. מדובר על אחת האפשרויות המבטיחות ביותר להגיע לבית משלכם במציאות הישראלית הנוכחית, גם אם התקציב שלכם מוגבל.
מהי רכישת קרקע למגורים?
את רוב הקרקעות במדינת ישראל לא ניתן לקנות, והן שייכות לרשות מקרקעי ישראל שמחכירה אותן לטווחי זמן ארוכים. אבל, יש כ-7 אחוזים משטח המדינה שנמצאים בבעלות פרטית, ואת השטחים הללו ניתן לרכוש ולמכור באופן פרטי.
לכל קרקע פרטית במדינה יש ייעוד מוגדר, וקרקע למגורים היא קרקע שבסופו של דבר נועדה לבניית בתי מגורים. רכישת קרקע לצורכי מגורים היא בעצם עסקה של קניית שטח כאשר המטרה המוצהרת היא לבנות עליו בית. כלומר, לא מדובר על השקעה נדל"נית לטווח של עשורים, אלא על רכישה של אדם פרטי שמעוניין לבנות בית בטווח הזמן הקרוב.
למה דווקא קרקע ולא דירה מהקבלן?
דירה מהקבלן נראית כמו מסלול ברור וסלול: בוחרים פרויקט, חותמים על חוזה וממתינים לקבלת המפתח. אבל מי שבודק את המספרים לעומק מגלה תמונה שונה לגמרי. בפרויקטים רבים, הרוכשים משלמים פרמיה כבדה על שם הקבלן, על שיווק, ועל רווח יזמי שמגיע לאחוז משמעותי מעלות הבנייה בפועל.
ברכישת קרקע למגורים, חלק ניכר מהעלויות הללו פשוט לא קיים. אתם רוכשים את הבסיס, דהיינו את הקרקע עצמה, ומשם מנהלים את הבנייה בעצמכם או דרך קבלן מבצע שאתם בוחרים, עם שליטה מלאה על כל שקל. בנוסף, קיים יתרון נוסף בדמות חופש תכנוני. כשאתם בונים על קרקע משלכם, אתם הגורם שמכריע כיצד ייערך התכנון, באילו חומרים ייעשה שימוש, מה יהיה גודל הבית וכן הלאה.
מה באמת קובע את ערך הקרקע?
פרט למיקום, שהוא כמובן הגורם המרכזי, יש פרמטרים פחות ברורים שמשפיעים על ערך הקרקע בצורה דרמטית.
אחוזי בנייה מותרים הם דוגמה מצוינת. קרקע עם זכויות בנייה של 160 אחוז שווה הרבה יותר מקרקע דומה עם זכויות של 100 אחוז, גם אם שתיהן נמצאות באותו רחוב ובאותו גודל. הסיבה לכך פשוטה: אחוזי בנייה גבוהים יותר מאפשרים לבנות בית גדול יותר, או יותר יחידות דיור, מה שמשפיע ישירות על הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. גורם נוסף הוא קרבה לתשתיות קיימות. קרקע שכבר מחוברת או קרובה לכבישים, ביוב, חשמל ומים תחסוך לכם עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים בעלויות פיתוח.
אחד הדברים שמבדילים משקיעי קרקעות מנוסים ממתחילים, הוא היכולת לזהות את כיוון ההתפתחות של האזור הרלוונטי. שמאי מקרקעין מנוסה לוקח בחשבון את תוכניות המתאר העתידיות, פרויקטים של תחבורה ציבורית שנמצאים בשלבי תכנון ואזורי תעסוקה חדשים שאמורים לקום בסביבה. כל אלה מסמנים פוטנציאל לעליית ערך משמעותית.
דוגמה טובה לכך היא אזורים שנמצאים לאורך מסילות רכבת חדשות או בסמוך לצמתי תחבורה מתוכננים. רכישת קרקע למגורים באזור כזה, עוד לפני שהפיתוח התחיל, היא אחת הדרכים החכמות ביותר למקסם את ההשקעה. אבל חשוב לזכור שנדרשת לשם כך סבלנות, ולפעמים גם עצבים של ברזל, כי לוחות הזמנים של רשויות התכנון בישראל ידועים לשמצה.
טעויות נפוצות שחשוב להימנע מהן
אחת הטעויות הקלאסיות ביותר היא התמקדות במחיר בלבד. קרקע שנראית זולה במיוחד עלולה להיות זולה מסיבה טובה מאוד - ייעוד חקלאי לקרקע שלא צפוי להשתנות בעתיד הנראה לעין (ומעבר לכך), בעיות נגישות, מגבלות בנייה מחמירות, או מיקום שפשוט לא מצדיק השקעה. הפיתוי הטמון במחירים זולים גורם לאנשים לדלג על בדיקות בסיסיות, וכפועל יוצא לגלות בדיעבד שההשקעה שלהם ירדה לטמיון.
טעות נוספת, ואולי חמורה יותר, היא דילוג על בדיקה משפטית מקיפה. בעולם הקרקעות הפרטיות בישראל, לא נדיר למצוא שטחים עם רישום בעייתי, ירושות לא מוסדרות, זכויות של צדדים שלישיים, או חובות ישנים שנופלים על הרוכש החדש. עורכי דין שמתמחים ברכישת קרקע למגורים נוהגים להסביר כי ההוצאה על בדיקות מקדימות כמו בדיקת שמאי, סקר קרקע הנדסי ובדיקה תכנונית מול הוועדה המקומית, מהווה אמנם אחוז זניח מעלות העסקה, אבל יכולה לחסוך מאות אלפי שקלים (וצפונה מכך) ושנים של התדיינויות בבתי המשפט.
איך מתחילים בפועל?
הצעד הראשון, באופן אולי מפתיע, הוא לא לחפש קרקע. הצעד הראשון הוא להגדיר תקציב כולל ומפורט. כלומר, תקציב שלא לוקח בחשבון רק את מחיר הקרקע עצמה, אלא גם עלויות פיתוח, תכנון אדריכלי, בנייה, היטלים, מיסים, ורזרבה של לפחות 10-15 אחוז לאירועים בלתי צפויים.
רק אחרי שיש מסגרת תקציבית ברורה ומציאותית, כדאי להתחיל לנסות לאתר הזדמנויות. בשלב הזה, שווה להיעזר באנשי מקצוע שמכירים את השוק לעומק ויודעים לזהות עסקאות שבאמת שוות את הכסף. רכישת קרקע למגורים מצליחה כשהיא מבוססת על תכנון קר ומחושב מראש.
מה כדאי לבדוק לפני הרכישה?
יש מספר דברים שכדאי לבדוק לפני שרוכשים קרקע למגורים. חשוב להקפיד על הבדיקות הללו כדי להימנע מהפסדים ומעוגמת נפש. הבדיקה הראשונה שצריך לעשות היא בדיקת בעלות, כדי להבין למי השטח שייך בפועל. האם באמת מדובר בקרקע פרטית, האם יש עליה הגבלות או עיקולים שונים, ומי בדיוק רשום כבעלים.
הבדיקה השנייה שצריך לעשות היא בדיקת מצב הקרקע. צריך להבין בדיוק מה הסטטוס של הקרקע, האם מדובר בקרקע למגורים או שהיא מוגדרת לשימושים אחרים, ואז ההסבה של הייעוד שלה למגורים הוא תהליך ארוך ומורכב. בנוסף, שווה להבין מה בדיוק ניתן לבנות על הקרקע הזו מבחינת מספר יחידות, קומות, ועוד.
הבדיקה השלישית שצריך לעשות היא ביקור פיזי בשטח, וכדאי לעשות יותר מביקור אחד. למרות שכיום יש לנו אפשרות לראות תוכניות מפורטות, תמונות, וסרטונים, אין תחליף למראה עיניים. כדאי להגיע לשטח ולהסתובב בו בימים ובשעות שונות, כדי להתרשם באופן בלתי אמצעי.
מהן עלויות הרכישה?
חשוב להבין שמלבד עלות הקרקע, שמשתנה בהתאם למיקום ולפרטים המדויקים בשטח, יש לעסקה עלויות שונות. העלויות הללו כוללות היטלי השבחה ופיתוח, מיסים שונים, אגרות בנייה וכמובן עלויות של תכנון ופיתוח השטח.
כיצד ניתן להקל על התהליך?
רכישת קרקע יכולה להיות הזדמנות עסקית חד פעמית שאסור לפספס, אך מדובר על תהליך ארוך שדורש הבנה מעמיקה וירידה לפרטים. כדי לצלוח אותו במהירות וביעילות אנו ממליצים לכם בחום להיעזר באנשי מקצוע. אמנם זה יעלה לכם כסף, אך בטווח הארוך ההשקעה תשתלם מכיוון שהיא תחסוך לכם הרבה זמן וכאבי ראש, וכמובן שייעוץ מקצועי ימנע מכם לסגור עסקאות לא כדאיות ולבצע צעדים שגויים.
קושאן השקעות
אם אתם מעוניינים לבצע רכישת קרקע למגורים, ומחפשים את הכתובת הנכונה, כדאי לכם להכיר את חברת קושאן. החברה הוקמה בידי שותפים עם עבר עשיר בתחום המשפטים והניהול, והבנה עמוקה וניסיון מוכח בכל מה שקשור לשוק הנדל"ן והקרקעות הישראלי.
בחברת קושאן ילוו אתכם לאורך כל הדרך, יפגישו אתכם עם הזדמנויות ההשקעה החמות ביותר שיש כיום בישראל, והכל במקצועיות, אמינות, ושקיפות מלאה. אם אתם רוצים להיות מאלו שתפסו את הרכבת בזמן, ולא מאלו שפספסו אותה ומספרים במשך שנים כמה הם היו קרובים, צרו קשר עוד היום.
